作者: admin

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新竹縣湖口香園教養院推出「喜樂居」，安排6名中度、輕度智能障礙院生到社區租屋生活，學生高興地說：終於有自己的家庭，很喜歡做自己的事。

6名院生和輔導人員「組成家庭」，分配工作，分別擔起買菜、做飯、洗衣、洗鞋、打掃等，但，高興地說，以前是別人幫我們準備，現在可以自己動手做。

最近，台北新城、北海、金鷹、尚義、歐亞、邑德扶輪社和新竹縣國勝同濟會等拜訪，肯定香園教養院的措施，紛紛捐款協助；香園教養院表示，計畫明年安排6名女院生到社區租屋生活，經費上，很需要各界協助。

「感覺就是一家人！」香園院生「阿隍」說，以前住在香園，都有人幫忙照顧生活和三餐，不過，住在外面，過著「家庭式」的生活，感覺真好！

他們可以決定「做一些自己的事情」，自天各自外出工作，留守在家的也會做家事，晚上會討論菜單、家事分配，或一起出去採購、逛夜市、看電影。

印象最深的是，經過討論，去年中秋舉辦烤肉，一起採買食材、用具；他們也討論出遊，事前收集資料、訂票，到六福村遊樂園玩了一天。

香園教養院表示，安排院生到社區租屋、融入社會，院生能自理生活，性情穩定，迄今未聞與鄰居有隔閡，今年再安排6名院生進入社區。

香園教養院先前由創辦人蔡永勳苦撐，或向親友勸募籌措經費，蔡永勳去年9月間病逝，目前院內有186位身心障礙者，每年需2千萬元經費，待各界協助。

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參考資料

http://udn.com/news/story/7324/2212745

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不具名讀者問：

我當初在租屋網找到現在的房子，她寫附20M光纖網路、平面車位、天然氣。但是入住發現網路是WIFI，平面車位是公園旁邊的停車格，要自己叫瓦斯桶，現在租屋網上的資料已經關閉了，我也沒證據證明他當初開的條件，請問我可以提前退租拿回全部押金嗎？

律師林俊峰回答：

一般而言，就算是定期租賃的契約，通常也會寫到房客只要1至3個月前提早告知房東，就可以提前終止租約，而拿回全部押金。如果沒有寫到此點的話，就請跟房東反應這些事情，請房東改善，如不改善的話，就要提前終止租約。

如果反應後房東仍不改善，也不同意提前終止租約，則根據《民法》423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。所以讀者您如果可證明房東有承諾這些內容時，則您非但可以行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，且因此受有損害時，也可對房東主張債務不履行，而請求損害賠償。

另讀者也可根據《民法》第92條規定，主張受到房東的詐欺表示，以為會提供上開內容，才跟房東租屋，而現今皆無，決定提出撤銷承租的意思表示後，取回租金及押金，並可依侵權行為規定，向房東請求損害賠償。但是打官司時，還是要由讀者來舉證證明，房東確實有同意提供這些內容，因為法官最後也是要依照證據，來作為判決的依據。

主恩之家

參考資料

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/local/20170102/1024226/%E3%80%90%E6%B3%95%E5%BE%8B%E5%95%8F%E8%98%8B%E6%9E%9C%E3%80%91%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E5%BB%A3%E5%91%8A%E5%B7%AE%E5%BE%88%E5%A4%A7%E3%80%80%E6%83%B3%E9%80%80%E7%A7%9F%E8%A6%81%E9%80%99%E6%A8%A3%E5%81%9A

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還記得2016年喧騰一時的惡房東事件嗎？這位張姓惡房東為何可以在法院上無往不利，就是利用「催促房客快點簽約」、「不給或騙回房客手上的合約」，以及在契約內藏著許多之前不違背法律，但對房客明顯不合理的條款（例如過重的違約罰則、房東修繕免責等排除條款），欺負多數人不清楚其實內政部訂有「房屋租賃契約書範本」，以及「應記載及不得記載事項規定」。

為了補足之前惡房東利用法律空隙的惡行，內政部在2017年的新版（今年6月23日即公布，2017年元旦實施）規定中，加入了「押金不得超過2個月房租」、「應明訂水電費計價規則」、「不得禁止房客遷入戶籍」、「不能限制房客申報租金以扣繳綜所稅」、「違約賠償金最高不得超過1個月」等保障房客權益之強制性條文，並且強制房東必須在契約中明確勾選水費、電費、管理費及瓦斯費等付費責任歸屬，並且增訂若違反最高可處30萬元罰款的罰則。

提醒房客，在跟房東簽約前，要嘛履行契約攜回審閱的權利，要嘛就先下載「房屋租賃契約書範本」，將房東的契約條款與範本仔細核對，或者直接建議房東依照政府頒訂的範本條文簽約，並且租屋處實際狀況勾選該勾選的項目，一來保護房東與房客兩肇的權利，二來完全符合政府對於租屋的相關規定，三來免去條文核對的麻煩事。此外，房客可以在住進房屋後立即將現況拍照存證，用不到當然是最好，如果將來碰到了房東認定房客毀損設備時，至少可以提供自己還原當初房屋原始樣貌的證明，畢竟任何租屋糾紛走上調解或訴訟程序時，比的就是誰手上的白紙黑字更能證明自己的主張。

這些明年元旦上路，且對房東較為不利的租屋新規定，的確會推升了房東的租屋成本，然而是否能將這些成本轉嫁在租金上，多數要看房東是否願意以房屋空置一段時間沒有收入作為機會成本，來賭房客對於接受漲價來避免搬家麻煩的接受程度，從過去一陣子東區等精華地段因為房東漲租後空房養蚊子的新聞來看，臺灣租屋市場尚處於供給大於需求的狀況，所以如果房東以修法為由調漲房租時，房客可以將每月多支出的房租，拿來跟搬家費用、可能扣抵的所得稅額比較，如果相比後沒差很多，加上跟房東關係過去關係不差，接受些微漲價換取不要搬家是可以接受的交換；如果房租漲價幅度過高，或者對房東及居住環境早有不滿，建議可以開始尋找下一個租賃之處，畢竟跨過2017年後，就能依政府規定要求房東依新版契約行事，更增添對房客的保障。

再次提醒，如果房東的租賃契約沒有符合新的政府規定，房客絕對可以要求房東修改或拒絕簽約，亦可向地方政府地政局處加以檢舉，如無改正，依《消費者保護法》規定最高可罰30萬元；如果有租屋上的任何糾紛，也可以向地方政府消費者服務中心或消保官提出申訴，千萬別讓法律賦予的權利睡著囉！

主恩之家

參考資料

http://www.businessweekly.com.tw/article.aspx?id=18707&type=Blog

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為照顧更多弱勢市民能夠安心的在桃園定居並減輕租屋負擔，市府配合中央核定7000戶額度，編列1億80萬元的預算，提供符合申請租屋津貼家庭都可獲得每月最高4000元，受理申請戶數為8545戶，經審核符合資格共有7703戶，第一期補貼款預計於農曆年前入帳，而明年市府將向中央申請8000個名額。

桃園市長鄭文燦表示，超出核定戶數部分，市府去年11月向中央爭取並獲同意全額滿足，所有符合資格之申請戶，均可以獲得租金補貼，不用擔心排序和抽籤結果，2016年申請租金補貼戶數達到10年來高峰，市府已向中央提出核定戶數提高至8000戶的需求。

都發局住宅發展處長曾榮英指出，申請2017年度租金補貼案件較2016年度多出2553件，民眾可於今年1月起開始按月核撥租金補貼，第1期補貼款預計於農曆年（1月26日）前入帳。

提醒民眾申請時檢附的租約若已約滿，需盡快補上新的租約，才能順利核撥補貼款。另補貼期間若租約期滿，應於2個月內補件，逾期未補件將被取消資格。

都發局表示，主管機關辦理租金補貼遷移申請，經遷移後戶籍所在地之縣市主管機關審查後，符合資格仍需審酌經費可否支應，由遷移後戶籍所在地之縣市政府依該縣市租金補貼金額為準，接續核撥租金補貼，補貼至期滿為止。

主恩之家

參考資料

http://www.chinatimes.com/newspapers/20170105000430-260107

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外界認為，2015年遭新北檢具體求刑八年的張淑晶，已經起訴，應該很快就會受到法律制裁，但法界人士解釋，即使張淑晶有再犯之虞，但她沒有共犯，再加上她被告詐欺，多半以易科罰金收場，也就是說，張淑晶只要繳交罰金，依舊可以繼續當房東。曾經遭坑殺的房客透漏，開庭時，張淑晶不但對他們大小聲，絲毫沒有想要和解的意思。而張淑晶本人電話沒接，不願回應。

房客陳小姐：「官司到現在還沒有結果啊，然後她現在又在外面逍遙法外的騙人，就覺得很不公平。」

手裡抱著熟睡的兒子，曾遭惡房東坑殺的陳小姐，想到2015年2月，他在租屋網上，看到化名朱嵐的房東，預付5萬多元租金跟違約金，拿不回來，官司「還在打」。

房客陳小姐：「第二次開庭張淑晶有到場，但是她遲到，然後一進門就開始對著我們4個被害人開始大小聲。」

不明白為何法律拿張淑晶沒辦法，同樣無奈的，還有亞運跆拳道國手孫譓檸。

亞運跆拳道國手孫譓檸：「然後什麼電卡家具沒有還她，那些我們走的時候沒有帶走，就原本留在房子裡面，我不知道為何她這樣告我們。」

當時她當朋友的保證人，付了八萬押金跟房租，投訴媒體後，再被張淑晶提告一條誹謗，求償10萬。

房東張淑晶從2013年陸續租屋，2015年被爆料，涉嫌坑殺66名房客，被新北檢起訴，求刑八年，結果2016年，她化名「繼續租」。手法幾乎是提高租金、家具加錢，以及不合理的違約金。很多房客都以為她已經受到制裁。

新北地方法院庭長連育群：「目前這個案子還在進行當中，還要一點時間給法官處理。」

化名朱嵐、蔡小姐，國內不少人都不敢跟他租屋，她乾脆到國際租房網。2名馬來西亞女遊客，花4500元租屋「跨年」，卻住進1200元旅館。

縱橫律師事務所陳致宇：「如果不是像集團性的犯罪，一般檢察官法官比較不會用羈押，這個極度影響人身自由的方式，來去限制這個被告的人身自由。」

律師認為詐欺屬於微罪，除非不斷再犯，但可能考量張淑晶並沒有共犯，而且已經定讞的案件，都半易科罰金「收場」，只要繳罰金，她仍然可以繼續做房東。

曾對房客嗆聲，擁有200多間房子的張淑晶，但只要碰上租屋糾紛，法律上難構成羈押要件，房客租屋時，只能自己睜大眼睛，以免又碰上張淑晶。

主恩之家

參考資料

http://times.hinet.net/news/19911593

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時下訂房網站、換宿網站、日租套房網等盛行，藉此將空置房間出租的屋主，若每月銷售額達到營業稅起徵點或符合一定條件者，國稅局提醒應辦理營業登記，繳交營業稅，否則涉及逃漏稅。

近年外籍旅客來台自由行人數增加，國內旅遊風氣盛行，使日租套房興起，財政部台北國稅局目前經查發現部分民眾透過網路以自有或二房東型態將空房出租，從事營利行為，涉嫌逃漏營業稅。

國稅局說明，個人出租自有建物或承租他人建物再轉租第三人，除非符合民宿管理法規，客房數5間以下、客房總面積不超過150平方公尺，可免辦營業登記，免徵營業稅，下列情形仍應依規定辦理營業登記，繳營業稅：1.設有固定營業場所(包含設置網站)。2.具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。3.僱用人員協助處理房屋出租事宜。

就算不符合上述情形，也應依所得稅法規定，按租賃所得課徵個人綜所稅。國稅局指出，經營旅館業或飯店業者都須依法開立統一發票，繳交營業稅，若民眾將空置房屋對外出租，並透過網路刊登住宿訊息攬客，卻不用向政府納稅，將使合法經營的業者處於不公平競爭的環境，違反租稅公平與社會正義，也造成社會觀感不佳。

國稅局提醒，每月銷售額已達營業稅起徵點(銷售勞務為4萬元)或符合一定條件者，應辦理營業登記，課徵營業稅。從事日租套房業的民眾，若經檢舉及稽徵機關調查人員查獲逃漏營業稅，除要補繳所漏稅款、加計利息外，還將面臨稅額5倍以下的罰鍰。

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參考資料

http://estate.ltn.com.tw/article/2164

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國稅局表示，個人透過訂房網站或日租套房網等，將空置房間出租，若每月銷售額已達營業稅起徵點（銷售勞務為4萬元）或符合一定要件者，應辦理營業登記，課徵營業稅。

近年外籍旅客來台自由行人數增加，加上國內旅遊風氣盛行，民眾看準商機使「日租套房」興起。財政部台北國稅局表示，經查核發現，部分個人透過訂房網站或日租套房網等，以自有或二房東型態將空置房間出租，從事營利行為，涉嫌逃漏營業稅。

該局說明，個人出租自有建物或承租他人建物再出租給第三人，除了符合民宿管理辦法規定，客房數在五間以下且客房總面積不超過150平方公尺以下者，可免辦營業登記。其餘只要符合下列三種情形之一者，都應依規定辦理營業登記，一、設有固定營業場所，包含設置有形的營業場所或設置網站；二、具備「營業牌號」，不論是否已依法辦理登記；三、僱用人員協助處理房屋出租事宜。

若是非民宿，且未符合上述三種情形者，應依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅。

該局指出，國人經營的旅館業或飯店業者，都須依法開統一發票，報繳營業稅；若個人將空置的房屋對外出租，並透過網路刊登住宿訊息攬客，卻沒有依法納稅，將使合法經營依法納稅的業者處於不公平競爭的環境中，違反租稅公平與社會正義外，也造成社會觀感不佳。

國稅局提醒，個人以營利為目的透過網路銷售貨物或勞務者，如每月銷售額已達營業稅起徵點或符合一定要件者，應辦理營業登記。

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參考資料

http://udn.com/news/story/7243/2195532

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元旦連續假期即將到來，台中市政府觀光旅遊局提醒，日租套房常使用華麗照片與低價吸引民眾投宿，但由於未經過消防建管審核，且曾發生詐騙案件，請務必慎選經政府核發旅館業或民宿登記證及專用標識的合法業者，權益才有保障。

觀光旅遊局長陳盛山表示，日租套房就是非法旅館，常假藉「民宿」或「套房出租」的名義實際經營旅館業務，未經過觀光、消防、建管、衛生與警察等單位審核，也無投保公共意外責任險，住宿旅客的安全嚴重缺乏保障。此外，亦曾有不肖人士假借網路刊登「虛擬住宿資訊」，詐騙旅客住宿費用的案例，觀光旅遊局鄭重籲請旅客，切勿入住日租套房等未合法旅宿場所。

台中市的日租套房多集中於逢甲商圈及一中街商圈，觀旅局今年1月至今已稽查190家次，查獲並裁罰36家次，累計裁罰金額614萬元，並強制執行2家累犯業者斷水斷電處分。

陳盛山強調，市府已將日租套房列入專案查緝重點對象，並有專人定期上網搜尋日租套房違規廣告，除要求網路平台業者立即撤除下架外，未來將依立法院新修正通過之發展觀光條例規定，針對刊登非法旅宿廣告之業者直接裁罰，從源頭阻斷非法業者行銷管道。

此外，聯合稽查小組加派人力，增加稽查日租套房的頻率，不分平日假日執行稽查，貫徹掃蕩日租套房等非法旅館之決心，維護住宿旅客公共安全，呼籲非法業者切勿以身試法。

除積極查緝非法，觀旅局也針對有條件且有意願朝合法永續經營之日租套房業者，提供法規諮詢等相關協助，積極輔導合法化；自2015年起迄今，已輔導5家日租套房業者合法化經營。

日租套房藏危機，觀光旅遊局提醒出遊的旅客消費大眾，訂房時務必事先查證，可利用台灣旅宿網查詢台中市或全國各地合法旅館或民宿，現場投宿前，先查看業者於旅客接待處是否有是否懸掛「旅館業登記證」、「民宿登記證」及專用標識，保障自身權益與生命安全。

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參考資料

http://www.chinatimes.com/realtimenews/20161228003449-260407

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頂樓加蓋合法了嗎？有什麼風險？

在居住品質方面，頂樓加蓋通常採用金屬器材建造，夏季有如進入「蒸氣室」般難耐，因此房客通常要負擔更高的冷氣費。再者由於建材不講究，屋頂部分容易漏水。至於供電部分，頂樓加蓋房屋通常是共享該棟建築頂樓本體的電力，代表跳電機率高。最嚴重的還是避難風險，頂加房屋最讓人非議的莫過於發生火災的逃生率低。

在法律方面，內政部公告，頂樓加蓋屬於在成屋之上自行搭建的違章建築，雖然政府曾將84年以前建造完畢的項目列為「緩拆」，但並非就地合法，在法律上仍屬違建，只要遭舉報或提告仍有被拆除的風險。頂加租屋一旦面臨拆除，對房東和房客而言都是困擾，以下即針對台北市的頂加違建租屋狀況來分析。

台北市哪一區頂加出租房屋最多？

以591租屋網資料（取2016/11/30為準），鎖定一般單身租屋族較有興趣的三種物件：「獨立套房」、「分租套房」和「雅房」共3544筆資料，發現其中129筆為頂樓加蓋房屋。它們在台北市各行政區的分佈為下圖，中山區最多，有18間頂樓加蓋房屋待租賃，其次是16間的大安區、內湖區、信義區。

較少頂加物件的則是南港區、萬華區和北投區。此外，在所有頂樓加蓋房型中，獨立套房有61間、分租套房有41間，雅房則有27間。但以比例來看，分租套房和雅房較多，頂加佔了總數的5%，獨立套房則有3%為頂加。

各區頂樓加蓋租金價格

將三種房型種類區分開來，先觀察台北市的頂加獨立套房，每間平均收1萬1915元的租金。其中最昂貴的頂加獨立套房在中正區，每間要1萬5375元; 最便宜的則是南港區，每間只要8500元。

由於頂樓加蓋房屋通常坪數較大，因此實際價格水準換算成單坪租金會比較準確。由圖可見頂樓加蓋的獨立套房單坪租金最高落在信義區，一坪要價1614元; 最低一樣是南港區，一坪1062元。

至於北市整體頂加獨立套房租金每坪平均價格為1423元，比起非頂加違建的一般房屋單坪租金1707元而言，少了1成6，的確下降不少。

預算再緊一點的房客或許會考慮分租套房，此類型的頂樓加蓋物件台北市平均價格是9895元，租金較高的在士林區，平均每一間要1萬4960元; 較便宜的則落在文山區和南港區，平均一間大約7200元。

在單坪租金方面，最貴的頂加變成中正區，每坪租金要1897元; 最便宜的則是前述單間最高價的士林區，換算成單坪只要1005元，可見該區頂加分租套房面積應該特別大。

台北市各區頂加的分租套房單坪平均租金是1293元，非頂加房屋則是單坪1632元，相形之下顯然違建型態也影響著分租套房的價格。

最後則是學生族群常見選擇，與其他房客共用衛浴的雅房。台北市的頂樓加蓋雅房每間平均要租6896元，最貴落在松山區每間9800元; 最便宜則是中正區只要3900元。

用單坪租金來看，最貴的變成大安區每坪租金1889元，幾乎快和上述最高價的分租套房一樣貴; 較低價的也和分租套房一樣是士林區，單坪租金只要992元。

違建房屋收租達一般房屋的96%

值得注意的是，全台北市頂樓加蓋雅房平均單坪租金1343元，高達非違建之一般房型1395元的96%，兩者只差52元。似乎在雅房這樣的項目上，一個物件是否為違建、居住品質堪慮的頂樓加蓋房屋，對價格的影響不大。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，雅房由於本身單價較低，即使是品質有所疑慮的頂樓加蓋也不容易再壓低價格。在北市房屋出租供不應求的情況下，房客若別無選擇仍會租賃高居住風險又沒有價格優待的違建房屋。

專家建議勿投機 頂加舉報拆除率高

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，頂樓加蓋房屋的買進價通常是其他樓層的三分之一到二分之一而已，但是租金卻可以收到一般房屋的八成左右，以往被視為投報率很高的物件。

然而北市近來積極徹查違建，並以頂加為主。北市建管處統計資料顯示，過去幾個月的違建查報拆除率都超過五成。因此專家建議盡量不要碰高風險的違建房屋，租屋客也應多加考慮居住成本，畢竟頂加房屋品質堪慮易造成糾紛，還會有隨時被拆除、無處可歸的風險。

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參考資料

http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5079941

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台北市地政局今天說，新版「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明年元旦起上路，除會在4大超商販售，新版也新增20多項規定，民眾可從「契約審閱期」分辨新、舊版。

地政局表示，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」明年1月1日起上路，日後以出租房屋為業的房東，租賃契約若違反「應記載及不得記載事項」規定，最高將處新台幣30萬元罰鍰。

地政局說，近年因房屋租賃衍生惡房東或惡房客的糾紛案時有所聞，租屋糾紛肇因於租賃雙方對權益的不瞭解與漠視。

官員解釋，新版契約內容包含除有不得記載事項規範，包含不能限制房客不得遷入戶籍、明定不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅外，對押金、水電費、修繕義務及提前終止租約等常見租賃糾紛，均有詳細規定。

地政局舉例，像是擔保金（押金）最高不得超過2個月房屋租金的總額、水費及電費單價計算、設備損壞以房東修繕為原則及違約賠償金額最高不得超過1個月租金等，新規定自明年元旦起即可據以規範。

官員說，未來新版租屋契約將在4大超商販售，民眾若要分辨新、舊版契約，新版除增加20多項規定外，內頁會寫有「契約審閱期」則為新版租賃契約。

地政局為推廣房屋租賃定型化契約，已配合內政部針對大專院校、市立圖書館、社區大學等處舉辦說明會。

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http://www.cna.com.tw/news/aloc/201612210158-1.aspx

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